Sokszor elképesztő áruk van, mégis rengeteg érv szól amellett, hogy ilyen lakásokat vásárolj

Az új lakások vásárlása mellett számos érv szólhat azok számára, akik befektetési céllal keresnek lehetőségeket az ingatlanpiacon. Ezek közé tartozik például a jövőben növekvő áruk, vagy a jó kiadhatóságuk. De aki igazán körültekintően vásárol az az átlag vevőnél magasabb hozamokat realizálhat. A tervezőasztalról történő vétel például általában a legolcsóbb, mint ahogy érdemes lehet egy-egy projekt induló ütemeit választani, hogy az átmeneti kényelmetlenségek után már egy teljesen megújult, felértékelődött környéken legyen lakásunk. Nem mindegy persze a lokáció, a városfejlődésének irányait is figyelni kell, egy jelentős irodapiaci bővülés előtt álló helyszín például már fél siker lehet.




Miért jó befektetés az új lakás?

Az új lakást számos kedvező tulajdonsága teheti a befektetők szemében népszerű termékké. A jelenlegi alacsony kamatkörnyezetben, sokan fordultak az alternatív befektetési termékek felé, amelyek között előkelő helyen szerepel az ingatlan is. A lakások árai ugyanis az elmúlt pár évben rekord sebességgel növekedtek, ami meglehetősen magas hozamot biztosított a befektetési céllal vásárlóknak, másrészt a szintén megugró bérleti díjak miatt, a kiadásból is komoly bevételre lehetett szert tenni.

A befektetési céllal lakást vásárlók előtt két út állhat, vagy a használt piacon próbálnak szerencsét, vagy új lakást vásárolnak. Bár ez utóbbiak ára jellemzően lényegesen magasabb, mégis több érv is szólhat a választásuk mellett. Aki még a tervezőasztalról vásárol például, általában alacsonyabb árakon jut hozzá a lakáshoz, mint egy már felépült lakótömb esetében, a fejlesztés előrehaladtával a beruházók sok esetben emelik az árakat, belekalkulálva, hogy minél inkább fizikai formát ölt egy projekt, vagyis minél kézzelfoghatóbb, annál könnyebb értékesíteni. Így lényegében egy kezdeti szakaszban történő vásárlással már a projekt elkészültéig is plusz hozamra lehet szert tenni.

Ráadásul a lakásárak továbbra is felfelé tartanak, vagyis pár év múlva már lényegesen magasabb összegekért lehet új lakáshoz jutni. Az új lakásokat ugyanis jelentősen magasabb költségek mellett tudják majd csak felhúzni a fejlesztők az emelkedő építőanyagárak és nagyobb kivitelezési költségek miatt, ami az eladási árakat is felfelé nyomja. Szintén számolni kell azzal, hogy amennyiben például az áfa - a jelenlegi szabályozás szerint - 2020. január 1-től ismét 27 százalékos ugrik, az új lakások ára is több mint 20 százalékkal növekedhet, de a szigorodó műszaki követelmények is felfelé hajtják majd az árakat.

Természetesen nem mindegy azonban, hogy hol vásároljuk meg az adott új lakást. Egy nagyobb projekt, vagy több egymás mellett megvalósuló beruházás pozitív externáliát jelenthet egymás számára, és így jelentős hatással lehet az adott környék állapotára. A beruházásokhoz kapcsolódó utca térkövezés, vagy a szintén megépülő kiskereskedelmet erősítő üzlethelyiségek egyaránt hozzájárulnak az adott terület, városrész felértékelődéséhez, ami a lakások árazásában is megjelenik a későbbiekben. Egy megújuló környék újszerű lakása a korábbi vételár arányában kifejezve magasabb lehet, mint egy pontszerű fejlesztésben találhatóé.

Szintén érdemes figyelni a város fejlődésének irányait, amik ugyancsak hatással vannak a lakások értékére illetve befektetési jellemzőire. A korábban említett környezeti tényező mellett például egy jelentős irodapiaci bővülés előtt álló terület nagy vonzerővel bírhat az ott munkahelyet találók körében, így jelentősen javíthatja a lakások bérbeadhatóságát, és adott esetben növelheti a bérleti díjakat, ami a hozamokat is kedvezően befolyásolhatja. Például ilyen szempontból kimondottan előnyös lehet egy vegyesfunkciójú beruházás, ahol a lakások mellett irodák is épülnek.

Az új lakások befektetési célú vásárlásával kapcsolatban megkérdeztük a Property Market Ingatlanfejlesztő Kft. lakóingatlan értékesítési igazgatóját, Kiss Ákost arról, hogy mire figyeljünk az ilyen vásárlások során, illetve, hogy kiknek lehet érdemes befektetési céllal új lakást vásárolni?

Mint a szakember elmondta, a legfontosabb, hogy a vásárlók csökkentsék annak a kockázatát, hogy olyan helyre fektessenek be, amely a vártnál alacsonyabb profitot eredményez vagy akár veszteséget termel. Az adott ingatlan legfontosabb tényezői, hogy megfelelő lehetőséget biztosítson a gazdasági hasznosítására, azaz a lakáskiadásra, vagy pedig biztosítsa az igényeknek megfelelő életvitel lehetőségét (kényelem, közlekedés, szabadidős lehetőségek). Ebből következik, hogy a leghangsúlyosabb szempont a vásárlásánál a lokáció. Az eltérő élethelyzetek sok egyedi szempontot teremtenek, vannak azonban olyan objektív tényezők, melyeket figyelembe lehet venni a választásnál. Ilyen például az, hogy az ingatlant körülvevő területeknél milyen értékváltozásra számíthatunk, ugyanis ez alapvetően meghatározza a megvásárolt ingatlan jövőbeni értékét. Fontos ezeken túl, hogy a mai lakásépítések hosszú távra jelentsenek műszaki színvonalat, alacsony rezsit és környezettudatosságot egyaránt. Az induló projekteknél pedig figyelniük kell a vásárlóknak arra, hogy milyen kapacitás- és finanszírozási hátterű a projekt, a fejlesztő.

Kiss Ákos szerint, az újlakás vásárlás számos megfontolásból előnyös lehet: az egyetemista hallgatók számára történő lakásvásárlástól, a csok-ot igénylőkön át, a rövid (akár Airbnb-vel való) vagy hosszú távra tervezett kiadási célig. A felpörgött lakásépítések között sok olyan fejlesztést is találunk, melyeket kimondottan befektetőknek ajánlanak a beruházók, különböző nagyon kedvező hozamokkal, akár hosszú, akár rövid távra kiadandó ingatlanokkal. A bérbeadási lehetőségeken túl a vásárlóknak a jövőbeli továbbértékesítés szempontjából is alaposan mérlegelniük kell, hogy rövid vagy hosszabb távra vásárolják-e az adott ingatlant. Míg például az egyetemista korú gyerekeik számára ez körülbelül 3-5 évnyi időtáv lehet, addig a csok-ot igénybevevők számára ez akár több tíz év Ezért is különösen érdemes arra odafigyelni, hogy a lakás milyen paraméterekkel rendelkezik.

Aki korán kel.....

Már említettük, hogy a még tervasztalról vásárlók vehetnek vélhetően a legkedvezőbb árakon lakást egy adott projektben, vagyis érdemes hamar ébredni. De nem csak ezzel lehet keresni, ha például valaki egy több ütemből álló beruházás első szakaszaiban vásárol szintén biztosan kedvezőbb árakon teheti azt meg, mint a befejező szakaszban. Igaz, hogy ez esetben vállalja, hogy még évekig építkezés folyik mellette, illetve az egyéb infrastruktúra is később épül ki, és a park vagy a játszótér mondjuk hiányzik, de a környezet gyors megváltozása aztán az árakban is tetten érhető lesz. Így aki befektetési szempontokat is mérlegel érdemes lehet vállalnia az átmeneti kényelmetlenségeket a magasabb hozamok reményében.

Duna part jelentős szerepe

A környezetnek szintén jelentős szerepe van a lakásárakra, a zöld környezet vagy például a vízpart közelsége jelentős árprémiumot biztosíthat a bizonyos távolságon belül található lakásoknak. Az FHB Index korábbi elemzésében például külön foglalkozott a Duna lakásárakra gyakorolt hatásával Budapesten. Az eredmények alapján a fővárosi átlagot lényegesen meghaladja a folyó mentén található lakások ára, a hatás pedig annál erősebb, minél közelebb helyezkedik el az adott ingatlan a vízparthoz. A 2015-ös vizsgálat szerint a víz közelsége 20-25 százalékos felárat jelentett a Duna parti lakásoknak. Ugyanakkor a folyó lakásárakra gyakorolt hatása még ugyanabban a házban is eltérő lehet, attól függően, hogy az abban élők mennyire élvezhetik a dunai rálátást, vagy panorámát.

De miért érdekes mindez a befektetők számára?

Duna part mellett található beépíthető területből meglehetősen kevés van, így a jövőben sem várható, hogy tömegével lepnék el a piacot a folyó mellett található lakások, ez különleges környezet tehát egy olyan faktor, ami meglehetősen stabilan tarthatja a lakóingatlanok árában jelentkező prémiumot. Például egy örök panorámás lakás mindig sokat fog érni, így a kedvező környezeti tényező valójában értékállóságot kölcsönözhet a víz közelében található lakásoknak, ami a befektetőknek is fontos érv lehet.




Facebook
Google+