új lakás

2019. március 5. 13:23

A 2013-as mélypont után a megrendelt és kivitelezésbe vett lakások száma erősen megugrott, 2017-ben már 14 300 lakást adtak át, 2018-ra pedig már 18 000-nél tartott ez a szám. Idén várhatóan még ennél is több, 23-25 ezerre becsülhető az átadott lakóingatlanok száma, egyes számítások szerint azonban még ez sem lesz elég. A kívánatos lakásállomány és a felújítások számáról, lehetséges intézkedésekről az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) adott ki javaslatcsomagot. 


A lakásépítési piacot érzékenyen érintette a 2018-as év közepén az a kormányzati bejelentés, miszerint a 2019. december 31-ig tartó kedvezményes forgalmi adóval működő lakásépítési programot nem hosszabbítják meg, ez kapkodáshoz vezetett volna a fejlesztők részéről, a vásárlóknak pedig nagyobb kockázatot jelentett volna. A legutóbbi módosítás értelmében végül, a 2018. november 1-jén építési engedéllyel, bejelentéssel rendelkező új építésű, lakóingatlanok még 5 százalékos áfával értékesíthetőek 2023. december 31-ig, ezzel enyhült az időnyomás a fejlesztőkön, ami az építések minőségén is segített, illetve a vásárlók kockázatvállalását is csökkentette.


Minden ország nemzeti vagyonának jelentős részét képezi az infrastruktúra és a lakásvagyon, ezért sem mindegy, hogy miként van ösztönözve a piac a lakásépítésekre. Ma Magyarországon hozzávetőlegesen 3,9 millió lakott lakás van és további 550 ezer áll üresen, ha elfogadjuk, hogy egy lakásnak legalább száz évig funkcionálnia kell, akkor évente mintegy 40 ezer lakásnak kellene épülnie.



Az évi 40 ezer új lakás 100 éves időtávra van számítva, de ha figyelembe vesszük, hogy sok lakóingatlan, ha rendesen fel van újítva bőven több mint 100 évig is alkalmas lehet használatra, akkor 25-30 ezer új lakás megépülése is vélhetően elegendő mennyiség lenne hosszú távon.


2015-ben egyébként 7612 új lakás átadására került sor és 120 000 lakás felújítása történt meg, 2016-ban mintegy 10 000 új lakás készült el és az év végén már 35 000 lakás építése volt bejelentve vagy már engedélyezve. 2017-ben már jóval több, 14 300 új lakás került használatba és 180 000 volt a felújítottak száma.

Jelenleg mintegy 35-40 ezer új lakás van kivitelezés alatt, melyből 2019. évben várhatóan 23-25 ezer elkészül.


Amennyiben elfogadjuk azt is, hogy legalább 20 évente generálisan nagy felújításra szorulnak a lakások, akkor elvileg évente legalább 200 000 lakást kellene átfogó, nagy felújításban részesíteni, ami az elmúlt tíz évet nem jellemezte. Magyarországon 2017-ben ezen feladatoknak csak a töredéke teljesült mind az új, mind pedig a felújítandó lakások vonatkozásában, azzal együtt, hogy hétéves mélypontról mozdult el 2014-ben pozitív irányba a piac, és ez a pozitív folyamat jelenleg is tart.

A lakásfelújítások száma 180 000 körüli volt 2018-ban, az elvileg kívánatos évi 200 000 felújítandó lakásszámhoz képest, de ha figyelembe vesszük az elmúlt tíz évben tapasztalt felújítási elmaradásokat is, akkor ez a szám a duplája, mintegy 400 000 is lehet. 


Mindezeken túl napjainkra és Magyarországra is jellemző az Európában tapasztalható "lakhatási krízis". Ennek magyaros változata, a lakásvagyon műszaki állagának gyors romlása, öregedése, ahol a tulajdonos nem költ megfelelően a lakásfelújításra és a lakhatás minőségére. Nem épül elegendő új lakás és az elkészülteket sem a rászorulók veszik meg jellemzően, hanem a befektetési célú vásárlások a meghatározóak. A lakosság közvetlen megrendelésére készülő lakásépítéseknél és felújításoknál tapasztalható a legmagasabb szintű fekete foglalkoztatás, amit elsődlegesen az írásos szerződések nélküli munkavégzés nagy száma tesz lehetővé. Ez a jelenség rontja a tisztességes vállalkozók versenyhelyzetét, ami mindenképp változtatásokat sürget a lakásépítés, lakásfelújítás területén.


Hogyan lehetne ezen változtatni?

Mivel itthon a lakásgazdálkodásnak elsődlegesen nem szabályozási kérdések szabnak korlátot, hanem a forráshiány, ezért az ÉVOSZ javaslatai elsődlegesen a forrásbővítésére irányulnak. A pénzügyi lehetőséget egyszerre kell bővíteni a közösségi (állami) és a magán (lakossági) oldalon.


Az ÉVOSZ a javaslatait az "Építési ágazat 2019. évi súlyponti problémái, javaslatok ezek megoldásához" című anyagában összegezte, amelyek az alábbiak:


  1. A Kormány által indított lakásépítési, lakástámogatási programok csak akkor hatásosak, ha hosszú, legalább 8-10 éves időtávon kiszámítható és elegendő forrás van mögötte. Csak ilyen időtávba fér bele a lakossági előtakarékosság, a munkáltató támogatási érdekeltsége, a banki érdekeltség és a költségvetés teherbíró képessége. A programok továbbra is az első új és használt lakás megszerzésére és a meglévők energiatakarékossági és hőszigetelési problémáinak megoldására kell irányuljanak. Emellett kiemelt figyelmet kell hogy kapjanak a CSOK keretében is a felújítások.
  2. A meglévő lakásvagyon felújításánál meghatározó az energiatakarékos létesítmény kialakítása. A Nemzeti Épületenergetikai Stratégia jó kiindulópont ahhoz, hogy az uniós forrásokra is alapozva lakásfelújítási program készüljön. Ennek a forrásszükségletei ismertek, kialakításra vár a költségterhek ösztönzőbb megosztása a költségvetés és a lakástulajdonosi kör között a családi otthonteremtési kedvezményben nem részesülő lakossági körben is.
  3. A Parlament és a Kormány 2015. évi intézkedései nagy lendületet adtak az új lakóingatlan építésekhez és egy meghatározott társadalmi rétegnél a meglévő lakóingatlanok felújításához, bővítéséhez is. A továbblépéshez javasolható az engedély- vagy bejelentésköteles lakóingatlan felújításoknál a felújítási ÁFA-érték 50 százalékának - maximum 3 millió Ft nagyságrendig - számla alapján való visszaigényelhetőségét.
  4. Javasolandó az energiatakarékos városrész-rehabilitációs programok beindítása, ahol a meglévő lakások korszerűsítése, az újak megépítése együtt szerepel a városrész további energiafogyasztó létesítményeinek, energiahálózatainak a felújításával.
  5. A meglévő lakásvagyon meghatározó részét képező panellakások lakásminőségének javítása érdekében ki kell dolgozni és el kell indítani egy hosszú távú "Panelprogram"-ot.
  6. Sokat javítana a kiszámítható megrendelő felelősségének erősítéséhez a lakásszövetkezetek, a társasházi tulajdonosi közösségek működésének újraszabályozása, jogállásuk modernizálása.
  7. Az új építésű lakóingatlanok 5 éves építményadó-mentességét, illetve -kedvezményének bevezetése is javasolandó.
  8. Javaslat lehet továbbá az állami, illetve önkormányzati bérlakásprogram előkészítése és elindítása.