telek

Ma sem ritka, hogy egy-egy telek esetén szolgalmi jog van  bejegyezve a földhivatalban.  Az is előfordul, hogy a szomszéd a másik telken átjárva jut el a sajátjához. De  jogszerű ez? Tényleg átjárhat a szomszéd a telken?


Mi az a szolgalmi jog?

A szolgalmi jog, vagyis a telki szolgalom a hétköznapokban nem gyakran használt kifejezés. Ez egy jogi szakkifejezés, amit azonban már sokan hallottak. De mit is jelent pontosan?

A telki szolgalom két vagy több ingatlant érintő használati jog, mely szerint az egyik telek birtokosa, a másik telket előre meghatározott mértékben és célra használhatja, illetve követelheti annak birtokosától, hogy meghatározott magatartásoktól tartózkodjék.

A Polgári Törvénykönyv ezt így határozza meg:

“Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék.”


Uralkodók és szolgálók? Még ma  is léteznek?

A szolgalmi jog esetén beszélhetünk uralkodókról és szolgálókról. Itt azonban nem az emberek válnak uralkodóvá vagy szolgálóvá.

A telki szolgalom esetén az egyik telek lesz az uralkodó telek, míg a másik a szolgáló telek. Például egy átjárási szolgalom esetén az a telek lesz az uralkodó telek, ahová az átjárás a másik ingatlanon keresztül történhet. A szolgáló telek pedig az, amin keresztül az átjárás történik.

A szolgalom fennmarad függetlenül attól, hogy az ingatlan tulajdonosai, birtokosai változnak, hiszen a szolgalom alanyai nem név szerint meghatározott személyek, hanem az uralkodó, illetve a szolgáló telek mindenkori birtokosai. Vagyis a szolgalom nem személyhez, hanem ingatlanhoz kötött jog. Ez az alapvető különbség a haszonélvezeti  joghoz képest.


Hogyan jöhet létre telki  szolgalom?

Telki szolgalom létrejöhet:

  • szerződéssel,
  • elbirtoklással,
  • törvény rendelkezésével,
  • bírósági határozat alapján.


Mikor járhat át a szomszéd a  telken?

A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy:

“Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon.”

A fenti szabály alapján átjárási szolgalom illeti meg az ingatlan birtokosát, ha a földje nincs összekötve megfelelő közúttal. Ilyenkor a szomszédok, vagyis a szolgáló telek birtokosai kötelesek tűrni, hogy a jogosult földjeiken átjárjon.

Az nincs kizárva, hogy a felek szerződésben más esetben is létrehozzanak átjárási szolgalmat. Ilyen szerződést azonban csak az ingatlanok tulajdonosai köthetnek és azt az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyeztetni.


Az átjárási szolgalom  gyakorlása: hogyan járhat át a szomszéd a telken?

“A szolgalom gyakorlása nem vezethet mások, különösen a szolgalommal terhelt dolog használója jogainak szükségtelen sérelméhez.”

A telki szolgalom gyakorlása során a szolgalommal terhelt ingatlan birtokosának érdekeit kímélve kell eljárni. Ugyanakkor arra is figyelni kell, hogy a jogosult, vagyis az uralkodó telek birtokosa szükségleteinek kielégítését támogassa.

A szolgalom gyakorlása nem zárja ki, hogy a szolgáló telek birtokosa a szolgalommal egyező célra maga is használja az ingatlant. Vagyis a telken átvezető utat, járdát nem csak a szolgalom jogosultja használhatja. Természetesen közös használat esetén a fenntartás költségei sem csak az egyik felet terhelik majd.


A telki szolgalom megszűnése

A szolgalom többek közt a következő esetekben szűnik meg:

  • Ha a rendeltetésszerű használathoz már nem szükséges, akkor a bíróság megszüntetheti, korlátozhatja vagy felfüggesztheti a telki szolgalom gyakorlását.
  • A szolgalom megszűnik, ha a jogosult - bár ez módjában állt - tizenöt éven át nem gyakorolta azt, vagy eltűrte, hogy gyakorlásában akadályozzák.
  • Természetesen a felek maguk is megszüntethetik a telki szolgalmat. Ehhez az uralkodó telek tulajdonosának a szolgáló telek tulajdonosához intézett írásbeli lemondó nyilatkozata és a szolgalmi jog ingatlan-nyilvántartásból való törlése szükséges.

 

A cikk szerzője: Dr. Kocsis Ildikó, ügyvéd

- - - - - - - -

A fenti rövid tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak.

[xyz-ihs snippet="bloghirlevel"]

ÉRTHETŐ JOG –  A jogról könnyedén

www.erthetojog.hu