lakás árak

Bár a KSH és a Takarék is stagnálást mért a lakásárak változását tekintve az előző negyedévhez képest, az MNB Lakáspiaci Jelentése szerint tovább emelkedtek az árak. Noha éves szinten még a KSH is kétszámjegyű emelkedést mért (az új lakásoknál 12, a használt lakásoknál 14 százalékkal) az MNB elemzése szerint országosan ennél valamivel magasabb, 17,1 százalékos ütemben emelkedtek az árak. Budapesten minimálisan mérséklődött a drágulás üteme, egy év alatt 24,8 százalékról 22,5 százalékra lassult az áremelkedés és a következő negyedévben további lassulás várható. A most épülő új lakások tömeges csúszása miatt a második negyedévben ideiglenesen csökkent az új átadások száma.

Ingatlan 


Bár az otthonteremtési programok, a kedvező gazdasági és finanszírozási környezet támogatják a jelenlegi erős lakáspiaci keresletet, Budapesten a tranzakciószám csökkenése a MÁP+ bevezetésével párhuzamosan a befektetési kereslet mérséklődését jelezheti. Az újlakás átadások 2019-ben tetőzhetnek mintegy 19,8 ezres értéknél. 2020-21-től visszaesés várható a kínálatban, főként az erős építőipari költségnyomás és a visszaemelkedő áfakulcs miatt. Az újlakás kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel, a budapesti lakásállomány megújulása továbbra is nagyon lassú.


2019 első félévében folytatódott a hazai lakásárak emelkedése. A második negyedévben a lakásárak éves növekedési üteme országos átlagban nominálisan 17,1 százalékot tett ki, ami magasabb a 2018 végi 16,3 százaléknál. Budapesten azonban mérséklődött az árdinamika, a 2018. év végi 24,8 százalékról 22,5 százalékra. Előzetes, 2019 harmadik negyedéves adatok alapján a lakásárak növekedésének üteme tovább lassult Budapesten és országos átlagban is mérséklődött.


A hazai lakáspiac keresleti oldalát továbbra is támogatja a magas foglalkoztatottság, a bővülő reáljövedelmek, a megtakarítások magas szintje és az alacsony kamatkörnyezet. Ennek ellenére a fővárosban jelentősen, 29 százalékkal csökkent 2019 első félévében éves alapon a lakáspiaci tranzakciók száma, ami főként a második negyedéves nagyobb visszaesést tükrözi. Ebben szerepet játszhatott az újlakás-piacon az elmúlt években kötött előszerződések magas száma is, amik csak később jelennek meg a tranzakciós statisztikában. Budapesten a medián alku és a lakások értékesítéséhez szükséges idő kismértékű emelkedése is a kereslet mérséklődését mutathatja. A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) szerint a Magyar Állampapír Plusz (MÁP+) bevezetése is a befektetői érdeklődésen keresztül indokolhatja a lakóingatlanok iránti kereslet csökkenését. A vidéki városokban stagnált, a községekben pedig 6 százalékkal emelkedett a tranzakciószám éves összevetésben, ami a vidéki kereslet fennmaradását jelzi.


Lakáshitelek volumene

2019 első félévében tovább bővült az újonnan kihelyezett lakáshitelek volumene, éves alapon mintegy 20 százalékkal. A kibocsátást egyre hosszabb kamatfixálás jellemzi. A megkötött szerződések száma ugyanakkor a legfrissebb adatok alapján kissé csökkent is. Ez utóbbit a júliusban induló babaváró támogatással megjelenő kiszorító hatás magyarázhatja, ami előreláthatólag részben lakáscélt szolgál. A háztartások hitelfelvételi keresletét a kedvező finanszírozási költségek, az állami támogatási programok (CSOK, falusi CSOK, babaváró támogatás) is támogatják.


Új építésű lakások

2019 ELSŐ NEGYEDÉVÉBEN ÉRDEMBEN NŐTT AZ ÁTADOTT ÚJ LAKÁSOK SZÁMA, UGYANAKKOR A MÁSODIK NEGYEDÉVBEN – FŐKÉNT A LAKÁSPROJEKTEK SZÉLES KÖRBEN TAPASZTALT CSÚSZÁSÁNAK KÖSZÖNHETŐEN – IDEIGLENESEN CSÖKKENT AZ ÚJ ÁTADÁSOK SZÁMA. A FŐVÁROSBAN A FEJLESZTÉS ALATT ÁLLÓ ÚJ LAKÁSOK 55 SZÁZALÉKA VAN CSÚSZÁSBAN.

Az év hátralévő részében várhatóan folytatódik a lakásátadások érdemi bővülése, országos szinten az új kínálat várakozásunk szerint 2019-ben tetőzhet 19,8 ezer új lakással. 2020-ban a csúszások miatt még magas maradhat az új átadások szintje 18,5 ezer lakással, 2021-től azonban visszaesés várható, erre az évre 16 ezer új lakás átadását prognosztizáljuk. A lakáskínálat nem tud lépést tartani a kereslettel. Budapesten a kínálat szűkülését mutatja, hogy 2019 harmadik negyedévében az előző negyedévi 21,9 ezerről 20,5 ezerre csökkent az aktuálisan fejlesztés alatt álló lakások száma, továbbá a harmadik negyedévben újonnan bejelentett projektek lakásszáma az elmúlt évek legalacsonyabb értéke volt 770 lakással, szemben a 2016 óta jellemző, negyedévente átlagosan 2–3 ezer lakással. A szűkülő új kínálathoz a visszaemelkedő áfakulcs, az erős költségoldali nyomás és a szakképzett munkaerő hiánya is hozzájárul. A hazai lakásállomány megújulása régiós összevetésben alacsony. Különösen Budapesten nagy az elmaradás, ahol az éves megújulás 0,4 százalék szemben a bécsi 1,5 százalékkal.

A LITT tagjai előretekintve 2021-től az újlakás-kínálat jelentős visszaesését prognosztizálják. Véleményük szerint a kivitelezési kapacitások fejlesztésével csökkenthető lenne az új lakások építési költsége, növelve ezzel a kínálatot. A hazai érdemi építőanyag termelés hiánya miatti drága alapanyagok mellett az európai szinten is szigorú előírásokat is kiemelték, mint költségnövelő tételek. A bérleti piac fejlesztésének szükségességét ugyancsak hangsúlyozták a lakhatási lehetőségek bővítésének egyik irányaként.

Címlapkép forrása: Getty Images