lakáspiac

Benne van a levegőben, hogy komoly csapás érje a rövid távú lakáskiadási piacot. Az Uber és a taxisok jól ismert harcával ellentétben azonban most sokkal több embert, munkahelyet, részpiacokat érintő kérdésről van szó: a gazdaság fehérítése, a turizmus magas szinten tartása, a munkahelyek védelme és a lakáspiac az, ami egy átgondolatlan tollvonással romba dőlhet.

Pásztor Roxána Ingatlan 


Az elmúlt hetekben felgyorsultak az események a magyarországi rövid távú szálláskiadás körül, hivatalos döntés még nem született arról, hogy mi lesz a magánszállásokkal, de benne van a levegőben egy Magyarországra, vagy akár csak Budapestre fókuszáló szabályozás.


A piacgazdaság egyik természetes velejárója, hogy az adott szegmensen belüli versenytársak egymásnak feszülnek és amellett lobbiznak, hogy a kormány beavatkozzon, vagy éppen ne avatkozzon be a piac működésébe. Ez zajlik most a szállodák és a magánszálláshelyek (airbnb-s lakásokként szokták emlegetni, de ennél nyilván jóval nagyobb bázisról van szó, beleértve mondjuk a booking.com-on meghirdetett kiadó üdülőket) között is, a járványhelyzet ugyanis jócskán betett mindkét fél bevételeinek, így több kapacitás jut az érdekérvényesítésre, mint éppen a hatalmas mennyiségű ideérkező turista kiszolgálására. 


Mi a probléma?

Azon túl, hogy minden cég örülne, ha a saját piacán belül kevesebb versenytársa lehetne, a magánszálláshely kiadók és a szállodák közötti konfliktus alapja, hogy rengeteg kiadó lakás került a piacra a turizmus szárnyalásával, ezek egy része feketén jut bevételhez, így a vendégéjszakákért elkért összeg jóval kevesebb tud lenni, mint egy több szabályt betartani köteles szállodának. Bár jóval nagyobb összegekről és gazdasági hatásokról van szó, nem más ez a helyzet sem, mint amikor az otthon megtermesztett paradicsomot valaki eladja a szomszédjainak, miközben a zöldségesnek úgy kell működnie, hogy helypénzt fizet, blokkot ad és vállalkozói engedélye is van. De nem kell sokat gondolkodni, hogy egy másik jó párhuzamot is találjunk: lényegében az történik, mint a taxisok és az Uber korábbi hadakozásakor. 

Ami bonyolultabbá teszi a helyzetet az az, hogy a turizmusról és a lakáspiacról van szó, nem egy extra kényelmi szolgáltatásról, így a hadakozás végeredménye közvetetten még azokat is érinteni fogja, akik soha nem adtak ki semmilyen lakást. A lakásuk értékének, a fizetett bérleti díjaiknak, a munkahelyüknek és még az egész gazdaságnak sem mindegy, hogy az airbnb-s szabályozással mekkora külföldi, vagy akár belföldi réteg morzsolódik le, akik nem tudnak szállodai szolgáltatást igénybe venni. Ugyanakkor az sem mindegy, hogy egy esetleges szabályozással mennyi lakás kerülne vissza a hosszú távú bérleti piacra, ami megkönnyítené a lakhatást. 

Rengeteg embert érint a kérdés, most azonban leginkább a két fő szereplő érvei alapján nézzük meg a piacot, támaszkodva a korábbi bejelentésekre és piaci információinkra. 

A SZÁLLODÁKAT KÉPVISELŐ SZÖVETSÉG KORÁBBAN AZT JAVASOLTA, HOGY ÉVENTE 120 NAPRA LEHESSEN CSAK KIADNI A MAGÁNSZÁLLÁSHELYEKET RÖVID TÁVÚ BÉRBEADÁSI CÉLLAL. PIACI INFORMÁCIÓINK SZERINT, MOST EGY OLYAN SZABÁLYOZÁST JELENTHETNEK BE, AMI A NYÁRI IDŐSZAKBAN 120 NAPOT, OKTÓBER ÉS MÁJUS KÖZÖTT PEDIG ÖSSZESEN 30 NAPOT ENGEDÉLYEZNE A MAGÁNSZÁLLÁSZHELYEK TULAJDONOSAINAK.


Ennek kapcsán négy fontosabb kérdés merül fel: 

  • Fehéredik a turizmus? - A túlszabályozás ugyanis sokszor pont az ellentettjét váltja ki, és a feketegazdaság felé tereli a szereplőket.
  • Gazdaság visszaesése, a csökkenő turizmus miatt? - Az a többletbevétel, ami az ezentúl szállodában foglaló turistáktól befolyik, vajon kompenzálja-e az a kiesést, ami abból ered, hogy nem fognak olyan vendégek jönni, akik nem tudnak/akarnak szállodában megszállni.
  • Munkahelyek, megélhetés milyen irányba változik? - Idesorolható lényegében az összes turizmushoz köthető ágazat, valamint a magánszálláshelyekhez kapcsolódó szolgáltatások (takarítás).
  • Lakhatás - A tulajdonosként egy esetleges értékcsökkenés (sem a befektetők, sem a turisták nem nyomják fel a környéken a lakásárakat és az üdülők iránt is kevesebb a kereslet) negatívumként, míg lakáskeresőként az alacsonyabb árak pozitívumként tekinthetőek. 


Mindenki akarja, hogy fehéredjen a turizmus, de tényleg a korlátozástól fehéredne?

Az egyik nagy érv az airbnb-s lakások korlátozása kapcsán az a gazdaság fehérítése. Az eddigi megszólalások alapján mind a szállodákat, mind a magánhirdetőket képviselő szövetség egyetért abban, hogy az NTAK regisztrációt komolyabban kellene venni, és elérni, hogy valóban bejelentkezzenek a szálláshelyek. Ezzel követhető lenne pontosan, hogy mennyi ilyen lakás van, valamint a szobák utáni adó is kifizetésre kerülne (jelenleg 38 ezer forint szobánként a befizetendő adó egy évre) A fehéredéssel a kormányzati bevételek nőnének, a vendégéjszakák árai úgyszintén és elképzelhető, hogy tipikusan a nem legális, szabályokat semmibe vevő szálláshelyek valamelyest visszaszorulnának. 

Amiben viszont nincs egyetértés, hogy ez miként történjen. Azzal ugyanis, hogy ha 120+30 napban korlátoznák a magánszálláshelyek forgalmát az emberek egy részét arra ösztönözhetik, hogy kijátszva a rendszert működjenek tovább. Persze biztosan sokan lennének olyanok is, akik inkább elhagynák a piacot mert nem érné már meg 4 hónapra turistáknak, a maradék 8 hónapra pedig egy kvázi hosszú távú bérlőnek kiadni a lakásukat. A legnagyobb kérdés, hogy melyik milyen arányú és mennyire érinti negatívan a gazdaságot, a piaci morált, a lakáspiacot, stb. 


A csökkenő turizmus: Biztos, hogy aki eddig apartmant vett ki az ezek után is megy nyaralni csak mostantól szállodába?

Budapesten az AirDNA (airbnb adatbázis) adatai szerint 2019 márciusától 2020 márciusáig az egyéb és magánszálláshelyek mintegy 2 millió vendégéjszakával, és több mint 600 ezer vendéggel járultak hozzá Magyarország turizmusához hozzávetőlegesen 52 milliárd forint értékben. Ebben azonban még nincsenek benne a más oldalakon keresztül létrejött foglalások. 


MTÜ adatai szerint 2018-ban (ezek a közölt legfrissebb adataik) Budapesten a kereskedelmi szálláshelyet igénybe vevő vendégek száma 12,5 millió fő volt, az általuk eltöltött vendégéjszakák száma 30,9 millió éjszaka volt, így a turizmus közvetett hatásokat is magába foglaló hozzájárulása a GDP 10,7%-a (a közvetlen 6,8%). Ez alapján ha csak az Airbnb-n keresztül foglalt magánszállásokat számoljuk (kihagyva a booking.com-ot például) a magánszálláshelyek által termelt budapesti turizmus közvetett hatásokat is magába foglaló hozzájárulása a GDP 0,7%-a lehet. Összehasonlításképpen 2018-ban országosan mindennemű művészet, szórakoztatás, és szabad idő a GDP-hez hozzáadott értéke 1,5% volt. Így már nem is tűnik olyan kicsinek az a 0,7%. 

Csábító elképzelésnek tűnik, hogy ha fél kapacitással működnek egész évben a magánszálláshelyek és a szállodák is, akkor ha az egyiket korlátozzuk, akkor a turisták nagyobb része majd a másik fennmaradó lehetőséget fogja választani. Vélhetően az ideérkező külföldi turisták egy részére ez igaz is lesz, mások viszont nem fognak Budapestre utazni, mert nem engedhetik meg maguknak, vagy mert más helyettesítő terméket keresnek, mint például Bécs, vagy Prága. A piaci beavatkozások egyik legnagyobb vakfoltja, hogy az emberek ténylegesen úgy fognak-e viselkedni, amilyen irányba szeretnék terelni őket az adott beavatkozással. 


Munkahelyek, megélhetés milyen irányba változik?

Rendkívül komplex és érzékeny kérdéskör a munkahelyek és a megélhetés problémája. Mindenkinek sajátos élethelyzete van, a takarítónőt, aki eddig lakásoknál dolgozott valószínűleg negatívan érintené, ha ezentúl kevesebb munkája lenne. Közben, ha a szállodai foglalások növekednek a szállodai személyzet jobb helyzetbe kerülne. Aki mostantól 20 százalékkal drágábban fog tudni megszállni egy kereskedelmi vagy magánszálláshelyen valószínűleg ő sem lesz boldog, miközben a fennmaradó szálláshelyek több bevételhez jutnak. Az a tulajdonos aki most kiszorul a piacról és eladja a lakását bevételtől fog elesni, de helyette valaki olcsóbban jut majd lakáshoz, mint eddig. 

Végtelenségig folytathatnánk az egyéni, egymással ellentétben álló helyzetek felsorolását, ezek mellett azonban a turizmus magas szinten tartása és az ebben elhelyezkedők munkahelyének védelme tűnik az elsődleges célnak. Vagyis, ha a beavatkozással pozitív irányba tud változni akár az ideérkező turisták száma, akár az általuk elköltött összeg, akkor összességében üdvözölendő szabályozás született, még ha egyéni szinten nem is kedvező mindenkinek. Ellenkező esetben, az így is megszoruló turizmus még egy pofont fog kapni. 


Lakhatási helyzet rendezése

A turizmus mellett egy másik fontos kérdés, hogy a rengeteg rövid távra kiadott lakás mennyiben torzította a lakáspiacot és változtatta meg az erőviszonyokat. A szállodák oldaláról szintén erős érv, hogy rendezni kell a magyar lakhatási problémákat. Az egyértelműen látszik, hogy ha tömegével átkerülnének a hosszú távú bérbeadási piacra a lakások, akkor az könnyebb helyzetbe hozná a bérlőket. A tulajdonosokat már kevésbé, a rövidtávú bérbeadás megközelítőleg 8-13%-os éves hasznot eredményez, míg a hosszú távú bérbeadás 4-5%-ot.

Érdekes kérdés az is, hogy mi lesz azokkal akik pár hónapig rövid távra adják ki a lakásaikat, a maradék időben pedig olyan bérlőknek, akik hajlandóak csak 8 hónapra szerződést kötni. Ők többnyire egyetemisták lehetnek. 

Biztosan lesznek olyanok is akik, nem a hosszú távú bérleti piacra mennek át, hanem eladják a belvárosi lakásukat, így a szabályozás bevezetésével megnőhet a belső kerületekben az adásvételek száma, valamint csökkenhet az árkülönbség a kinti és a belső kerületek átlagai között. 

Nagyon izgalmas hetek, hónapok elé nézünk, és biztos, hogy bármilyen döntés is születik a rövid távú lakáskiadás korlátozása kapcsán, az nagy vihart fog kavarni. Sokakat kedvezőbb, míg másokat rossz helyzetbe fog hozni. A cél egy olyan szabályozás lenne, ami a lakhatási körülményeket pozitívan érinti, a turizmust semmiképpen sem veti vissza, fehéríti a gazdaságot és esetleg hozzájárul az egészséges piaci versenyhez, valamint a fogyasztóknak, piaci szereplőknek minél szélesebb körű lehetőséget teremt a fejlődésben. Más kérdés, hogy gyakorlatban vajon létezik-e ilyen megoldás. 

Címlakép: Getty Images

Címkék: ingatlan lakás, lakáspiac, lakásárak, ingatlan, airbnb, feketegazdaság, turizmus