Pár hónap alatt 50 százalékos volt a drágulás! És még sehol sincs a vége

Két-három hónap alatt akár az 50 százalékot is elérte bizonyos esetekben az építési költségek drágulása, ami nemcsak a lakás-, de az irodafejlesztőket is nagy kihívás elé állítja. A beruházóknak emellett figyelniük kell a megváltozott bérlői igényekre, mivel a bérlőknek egyre fontosabb, hogy a munkavállalók is elégedettek legyenek a munkakörülményekkel.

A mostani piacon a dráguló beruházások miatt kevés az olyan projekt, aminek már a tervezésekor biztosan látni lehet a végét. A felmerülő nehézségek elriasztják a tapasztalat nélküli fejlesztőket, azok a fejlesztők közül pedig, akik már megvették a telket, de időközben rájöttek, hogy a mostani árszinteken nem fogják tudni véghez vinni a beruházást sokan dönthetnek úgy, hogy a tapasztaltabbaknak értékesítik a projektet. A bérlők tehát sok esetben kivárják, amíg elkezdődik az építkezés és csak utána döntenek az adott irodaház mellett.

Minden fejlesztőnek olyan épületet kell létrehoznia, amit szívesen választanak a bérlők, a mostani piacon azonban a kivitelezési költségek emelkedése komoly problémákat okoz. A közelmúltban például volt olyan tender, ahol 2-3 hónap alatt bizonyos költségsorok 50 százalékot emelkedtek, ami minden üzleti tervet megborított, ráadásul úgy néz ki, hogy az építési költségnövekedésnek még nem vagyunk a végén. Mindez ahhoz vezet, hogy az üzleti tervek elcsúsznak, nem tarthatók, így nő a piaci bizonytalanság - mondta el Erdei Bálint, a RedWood Holding alapító tulajdonosa.

Már most vannak olyan fejlesztések - többségében lakásprojektek - ahol a korábbi árakon értékesítették a lakásokat, de a megemelkedett költségek miatt a beruházást végül nem tudták finanszírozni. A jelenségre a bankok is kezdenek felfigyelni és extra pénzügyi kontrollt állítanak a már futó és az induló projekteknek. Azoknál a fejlesztéseknél, ahol nem megalapozott az üzleti terv bevételi és kiadási oldala, egyre több esetben lesznek problémák - tette hozzá a szakértő. A leállások ugyanakkor csökkenthetik a megrendelésállományt, aminek következtében hosszabb távon mérséklődhet az árnövekedés. A mostani kapacitások jelentős részét pedig az állami megrendelések kötik le, így az árkonszolidációhoz az állami megrendelések volumenének csökkenése is szükséges lenne.

Változó bérlői igények

Az, hogy egy épületnek geotermikus energia biztosítja a fűtését vagy napkollektorok adják a melegvizét ugyanannyira vonzó lehet egy bérlő számára, mint a kerékpártároló és a hozzá kapcsolódó öltöző vagy zuhanyzó a munkavállalók számára. Az intelligens épületirányítás és üzemeltetés, a geotermikus energia vagyis a hőszivattyúk alkalmazása, a napkollektorok, a víztakarékos vizesblokkok és a szelektív hulladékgyűjtés lehetősége tehát még a magasabb bérleti díjak ellenére is keresettebbé tehetnek egy irodát.

Az Ecodome irodaház látványterve

Azt azonban nem szabad elfelejteni, hogy az iroda kiválasztásakor a legmodernebb berendezések és megoldások alkalmazása ellenére a leendő bérlők egyik legfontosabb szempontja az épület elhelyezkedése lesz. Az I. kerületben, 2018 második negyedévében átadásra kerülő Ecodome például pont egy ilyen projekt. Az eleve kedvezőbb helyeken lévő fejlesztések esetében érdemes tehát a jobb minősítésre törekedni, ahol a fenntartható megoldások többletköltségét a bérleti díjak szintje is indokolttá teszi. Az elhelyezkedés mellett - az anyagi lehetőségektől függően - természetesen az is számít, hogy milyen az iroda felszereltsége és hogy az a cég értékeivel mennyire van összhangban.

Az épület elhelyezkedése mellett a Portfolio Ingatlan által végzett kutatásban a második legtöbb cégvezető a bérleti díjak és üzemeltetési költségek szintjét említette legfontosabb szempontként az irodaház kiválasztása során. Ezután következik az épületben elérhető szolgáltatások választéka, majd az épület környezete. Az energiahatékonyság és a zöld megoldások jelentléte is fontos, de ezt egyelőre csak minden huszadik cégvezető tartja a legfontosabbnak.

Irodahiány Bel-Budán is

Noha a budapesti irodapiacon hamarosan közel 400 ezer négyzetméternyi új iroda közül választhatnak a bérlők, jelenleg hiánycikk az új iroda. A legtöbbször a dél-budai alpiac hangzik el, ha az alacsony üresedési ráta kerül szóba, de Bel-Budán is hiány van minőségi irodaterületekből. Az irodahaz.info oldalán az I. kerületben szereplő 38 ezer négyzetméternyi iroda nagy része bérbe van adva, vagy olyan épületben található, ami építés alatt áll.

A most új fejlesztésbe fogó cégek tehát nincsenek könnyű helyzetben. Hiába erős a kereslet a minőségi irodaterüetek iránt, a kivitelezési nehézségek mellett - főként a prémium lokációk esetén - különösen oda kell figyelniük a megváltozott bérlői igényekre. Akiknek viszont ez sikerül és határidőre tudnak minőségi terméket piacra dobni, ők lesznek a mostani fejlesztési hullám leghitelesebb szereplői.

Az Ecodome irodaház látványterve