Cég az ingatlanban: mire figyeljünk?

Sok vállalkozás bérelt ingatlanban működik. Felmerülhet az ingatlan tulajdonosában, hogy ő is felelős lehet-e a bérlő cég által végzett tevékenységért? Kinek kell fizetni a cég tartozásait? Kockán forog-e az ingatlan?

Cégjogi alapfogalmak

Érdemes tisztázni néhány alapfogalmat, melyeket bár sokszor hallunk és használunk, nem biztos, hogy pontosan tudjuk a jelentését. Mi a cég? Mit takar a székhely, telephely és fióktelep?

A  cég

A cég a cégnyilvántartásba történő bejegyzéssel, üzletszerű gazdasági tevékenység folytatása céljából jön létre. – mondja ki a törvény.

Székhely

Általános előírás, hogy a cégeknek székhellyel kell rendelkezni.

A cégek nyilvántartását is szabályozó törvény kimondja, hogy a székhely a cég bejegyzett irodája. A bejegyzett iroda a cég levelezési címe, az a hely, ahol a vállalkozás üzleti és hivatalos iratainak átvétele, érkeztetése, őrzése, rendelkezésre tartása, valamint ahol a székhellyel összefüggő kötelezettségek teljesítése történik.

Tulajdonképpen a székhely  olyan a cégek esetén, mint a lakcím a magánszemélyeknél.

Telephely

A telephely a tevékenység gyakorlásának olyan tartós, önállósult üzleti letelepedéssel járó helye, amely a székhelytől eltérő helyen található. Lehet ez egy kirendeltség, üzlethelyiség, üzem stb.

Fióktelep

A fióktelep olyan telephely, amely más településen van, mint a székhely. Ha például a cég székhelye Budapesten az V. kerületben van, az üzlethelyisége a X. kerületben, és a gyártóüzeme Budapesten kívül, akkor az üzlethelyiség a telephely lesz, míg a gyártóüzem fióktelep.

Hogyan  használhatja egy cég az ingatlant?

Az elég egyértelmű, ha az ingatlan tulajdonosa maga a cég. De hogyan biztosítható a használat, ha az ingatlan valaki más tulajdonában van?

A használat biztosítható bérleti, használati vagy akár haszonélvezeti joggal is. Vagyis az ingatlan tulajdonosa bérbe, használatba adhatja a cégnek az ingatlant, vagy a cég javára haszonélvezeti jog is alapítható. Ez utóbbi nem olyan gyakori, legtöbbször a bérleti vagy használati szerződés fordul elő.

Honnan  tudhatjuk meg, hol működik egy cég?

Egy cégnek nem csupán rendelkezni kell székhellyel, de azt a cégek adatait rögzítő hivatalos cégnyilvántartásban is szerepeltetni kell. Innen lehet ugyanis megtudni, hogy egy cég hol található, hova lehet például hivatalos iratot küldeni. Ugyanez igaz a telephelyre és fióktelepre is, azokat is fel kell tüntetni a cégadatok között.

Hogyan  jegyezhető be a cég helye a cégnyilvántartásba?

Ahhoz, hogy a cégnyilvántartásba egy adott helyet, ingatlant székhelyként, telephelyként vagy fióktelepként a cégbíróság bejegyezzen, nem elég csak megadni a címet. Igazolni is kell, hogy a vállalkozás jogosult az adott címet székhelyként, telephelyként vagy fióktelepként használni. Vagyis, nem „bemondásos” alapon működik a rendszer.

Székhely, telephely és fióktelep olyan ingatlan lehet, amely a cég tulajdonát képezi, vagy amelynek használatára jogosult.

Ahhoz, hogy a székhely, telephely, fióktelep ténylegesen is bejegyzésre kerüljön a hivatalos nyilvántartásba, vagyis a cégjegyzékbe, minden esetben szükséges a használat jogszerűségét megfelelő okirattal is igazolni.

Haszonélvező lesz a cég?

Egy olvasónkban merült fel a kérdés, hogy mi történik, amikor az ingatlan tulajdonosa hozzájárul, hogy egy cég székhelyként, telephelyként vagy fióktelepként használja az ingatlanát. Ez automatikusan haszonélvezetet hozna létre?

Természetesen erről szó sincs. A cégjegyzékbe történő bejegyzéshez szükséges hozzájáruló nyilatkozat önmagában nem hoz létre haszonélvezetet. Ahogy fent már írtam, a használat többféle módon is biztosítható. A feleken múlik, hogy a vállalkozás bérlőként, használóként vagy haszonélvezőként lesz-e jogosult az ingatlan használatára.

Felel-e  az ingatlan tulajdonosa az ott működő cég adósságáért?

Önmagában azért, mert egy ingatlan tulajdonosa hozzájárult ahhoz, hogy az ingatlanban egy cég működjön, még nem válik felelőssé annak valamennyi tartozásáért. Valójában igen szűk az a kör, ahol lehet, hogy a tulajdonosnak is a pénztárcájához kell nyúlni, Ez a kockázat azonban megfelelő szerződéssel még jobban csökkenthető. A kockázatot semmilyen üzleti tevékenységnél nem lehet teljes mértékben kizárni, így például egy ingatlan bérbeadásánál sem. De a jól átgondolt feltételek, a jól elkészített szerződés jelentősen csökkentheti azt.

Mindenképpen érdemes odafigyelni, hogy a használatot biztosító szerződésben megfelelően rögzítsék a felek, hogy az ingatlannal felmerülő költségek kit terhelnek, és ki rendezi azokat.

Ha például a szerződés szerint a bérlő által fizetendő közös költséget nem fizeti ki a cég, akkor azt előbb-utóbb az ingatlan tulajdonosának kell majd rendeznie, hiszen a tartozás az ingatlanra terhelhető. Természetesen, ha a szerződés szerint a cégnek kellett volna azt megfizetnie, akkor a tulajdonos követelheti a cégtől a helyette kifizetett összeget. Ez azonban nem biztos, hogy sikeres lesz, ha a cég nem rendelkezik vagyonnal. Így ugyanis nem lehet rajta sikeresen behajtani a tartozását.

Nem  mindegy a tevékenység sem

Mielőtt egy ingatlant vállalkozási tevékenységhez adnánk vagy vennénk bérbe, használatba, érdemes annak is utánajárni, hogy a tervezett tevékenység végezhető-e az ingatlanban. Bizonyos tevékenységek csak telepengedély birtokában végezhetők, illetve vannak bejelentés-köteles tevékenységek is. Ezekben az esetekben a jegyző az, aki engedélyt ad a tevékenység adott helyen történő végzéséhez, illetve a tevékenység helyét nyilvántartásba veszi.

A cikk szerzője: Dr. Kocsis Ildikó ügyvéd

 - - - - - - - -

A fenti tájékoztatás a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Javasoljuk, hogy mindig vedd figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak.

ÉRTHETŐ JOG –  A jogról könnyedén

www.erthetojog.hu

Hasznos  tippek, tanácsok az ÉRTHETŐ JOG Facebook oldalán.

Kövess  bennünket itt is: Facebook, Instagram,  LinkedIn, Pinterest,  YouTube.